Skryté náklady v stavebníctve, ktoré sa objavujú najčastejšie sú:

1. Pre investora alebo zhotoviteľa
   1. Existujúce alebo skryté konštrukcie.
   2. Nekompletná alebo chybná projektové dokumentácia.
   3. Zmeny investora.
   4. Predpojaté špecifikácie.
   5. Predpokladaný čas výstavby.
   6. Neočakávané poruchy.
   7. Náklady vyplývajúce z legislatívy.
   8. Chybný rozpočet alebo výkaz výmer.
   9. Kauzalita lacnej stavby a drahej údržby.
2. Pre zhotoviteľa

Stavebníctvo je jedno z najviac nákladovo orientovaných odvetví v ekonomike.

Výstavba veľmi často prinesie rôzne nepredvídateľné a skryté náklady. Očakávajte preto neočakávateľné. Nižšie v článku si k nim povieme niečo viac a ako sa im teoreticky možno predchádzať.

Skryté náklady v stavebníctve – pre investora alebo zhotoviteľa

Tieto náklady dokáže investor/zhotoviteľ v rámci procesu sledovať, kontrolovať alebo im aj predchádzať.

1. Existujúci stav alebo skryté konštrukcie

V prípade novostavby na zelenej lúke je riziko takýchto nákladov menšie ale nie nulové. Zvýšené riziko je pri zemných prácach. Na pozemku sa môže nachádzať staré vedenie, ktoré nebolo nikde zakreslené alebo je zakreslené v inej hĺbke a trase. Napríklad sused potiahol vodovodnú prípojku kratšou stranou aby si ušetril ručné kopanie ale v plánoch je trasa vedená mimo. Prekvapenie môže spôsobiť aj nevybuchnutá munícia, zakopaný odpad alebo nevyhovujúce geologické podložie. Týmto problémom treba predchádzať podrobnou štúdiou lokality výstavby, vytýčením všetkých sietí a ručným výkopom v kritických miestach.

V prípade rekonštrukcií budov sa riziko nepríjemností zvyšuje. Na starších stavbách môžeme najčastejšie objaviť:

• inštalačné rozvody, ktoré nevyhovujú súčasným normám (elektroinštalácia, bleskozvod, pitná voda, kanalizácie a podobne)
• azbestové izolácie, ktorých likvidácia je finančne náročná (eternit nie je skrytý)
• poškodené izolácie a presakovanie príp. vzlínanie vody, nedostatočné odvedenie dažďových vôd
• nedostatočná alebo žiadna radónová izolácia pri jeho zvýšenom výskyte
• nosné konštrukcie v kolízii s novými prácami, dokážu predĺžiť čas výstavby aj náklady na riešenie kolízií
• drevené konštrukcie poškodené vodou, hubami alebo hmyzom
• neošetrené tepelné mosty s kondenzáciou vody (plesne)
• neznáme geologické podmienky (vysoká hladina podzemnej vody, prameň, skalnaté podložie)
• a iné

V týchto prípadoch je najlepšou prevenciou kvalitná a podrobná projektová dokumentácia a rady odborníkov. Na starom objekte sa musia vykonať sondy, ktoré odhalia skryté konštrukcie a počítajú s budúcim využívaním objektu podľa súčasných noriem. V prípade pamiatok prebieha podrobný výskum a štúdia. Samotná povaha prác na pamiatke (alebo veľmi starom objekte) musí brať ohľad na skryté konštrukcie a existujúci stav.

2. Nekompletná alebo chybná projektové dokumentácia

Ak si odmyslíme bežný ľudský faktor, tak medzi najväčšie chyby v projektoch je neznalosť alebo opomenutie noriem alebo zákonov.

Ide napríklad o :

• nedostatočná kapacita parkovacích miest, prístupovej komunikácie alebo odstupov objektu od hraníc susedných pozemkov/objektov.
• požiarne požiadavky – požiarne odolnosti materiálov, únikové cesty,…
• požiadavky na izoláciu – tepelnú, zvukovú, radónovú, proti tlakovej vode… hlavne v kritických detailoch
• kompatibilita a systémovosť zabudovaných materiálov
• atď.

Chybám sa môžeme vyhnúť spoluprácou projekčnej kancelárie so zhotoviteľom stavby. Ten môže vstúpiť už do projekčného procesu a zo svojich skúseností navrhnúť riešenia, ktoré náklady znížia alebo predídu komplikáciám.

3. Zmeny investora

Ako investor a vlastník, môžete kedykoľvek zmeniť svoj názor na projekt. Nepáči sa vám veľkosť a umiestnenie okna? Alebo je miestnosť malá a chcete ju zväčšiť? Alebo zabudovaný obklad v miestnosti nevyhovuje prvotnej idei?

Majiteľ nehnuteľnosti a investor projektu by mal byť so svojou stavbou spokojný a môže sa rozhodnúť pre zmenu. Musí však počítať so zvýšenými nákladmi (časovými aj finančnými), ktoré ho tieto zmeny budú stáť.

Budova škótskeho parlamentu, príklad zlyhania riadenia projektu. Výstavba sa predĺžila o tri roky a pôvodné náklady z 10 až 40 miliónov na 414 miliónov libier.

Zdroj obrázku: Wikimedia Commons

4. Predpojaté špecifikácie

Tento skrytý náklad spočíva v tom, že pri projektovaní sa navrhujú konkrétne materiály a ich výrobcovia. Úlohou investora je maximalizovanie výnosu a úžitkovosti svojej investície.

Ak je v projekte materiál špecifikovaný mala by byť zhotoviteľovi umožnená jeho výmena za alternatívu s porovnateľnými vlastnosťami. Špecifikácia týchto vlastností je úlohou projektanta a investora.

Výmenou materiálov alebo výrobkov v porovnateľnej kvalite a úžitkovosti, ale pri nižšej obstarávacej cene, sa ušetria značné finančné prostriedky. Stavebníctvo je veľký priemysel a materiály majú silný marketing a obchodné stratégie.

5. Predpokladaný čas výstavby

Práca chvatná, málo platná. Ak sa technologické procesy na stavbe neprimerane urýchľujú, len preto aby sa dodržal nereálny termín, je ohrozená kvalita práce (a niekedy aj bezpečnosť). Preto pokus o urýchlenie výstavby môže nakoniec generovať zbytočné náklady a horšiu kvalitu diela.

Prevenciou je primeraný čas na výstavu, ktorý zaistí lepšiu produktivitu a tým aj kvalitnejšiu prácu a zníži šancu na zvýšenie nákladov.

6. Neočakávané poruchy

Už samovysvetľujúci názov naznačuje, že tieto situácie sa nedajú predvídať. Výstavba nehnuteľnosti je časovo aj finančne náročný proces. Ak si odmyslíme vyššiu moc, počasie alebo krádeže, môžu nastať neočakávané nehody na náradí/strojoch zhotoviteľa alebo majetku susedných vlastníkov.

Pred začiatkom výstavby sa uistite, že má dodávateľ adekvátne poistenie.

7. Náklady vyplývajúce z legislatívy

Miesto každej stavby je jedinečné. Miestne pravidlá a legislatíva sa môžu negatívne odzrkadliť na nákladoch stavby.

Už vo fáze projektovanie bude dôležitý územný plán, ktorý zásadne obmedzí a usmerní vzhľad a možnosti nehnuteľnosti. Informácie podáva príslušný stavebný úrad mesta a lebo obce.

Ak sa chystáte napojiť na inžinierske siete v dopravnej komunikácii, počítajte s nákladmi, ktoré budú potrebné na riadenie dopravy, dočasné dopravné značenie, vybavenie rozkopového povolenia, vytýčenie sietí alebo záber verejného priestranstva. A čím frekventovanejšia komunikácia, tým väčšie náklady.

Komunikáciou s úradmi a znalosťou legislatívy budú náklady a podmienky pre výstavbu známe už vo fáze projektovania.

8. Chybný rozpočet alebo výkaz výmer

Stavba ako komplexné dielo, pozostáva z množstva úkonov a detailov. Pri tvorbe výkazu výmer a rozpočtu sa v nich môžu vyskytnú rôzne chyby alebo nedostatky. Príkladom môže byť:

• absencia celej konštrukcie alebo materiálu
• zlá desatinná čiarka (neprimeraná jednotková cena alebo množstvo)
• chybné vzorce alebo súčty položiek

Zhotoviteľ určuje svojou ponukou skutočnú cenu diela a situácie vzniku chýb môžu byť rôzne, tak ako môžu byť rôzne zmluvné podmienky. Takéto chyby ale môže zhotoviteľ úmyselne zneužívať pre umelé zníženie ponúkanej ceny diela v tendrovom procese. Následne môže požadovať vyrovnanie rozdielu, ak mu to zmluva o dielo dovoľuje. Tu je dôležité aký typ dohody o cene bol v zmluve uzavretý. Buď pevná cena alebo dohodnutý spôsob kalkulácie ceny (skutočne fakturovaná cena bude výsledkom nových kalkulácii a chyby v rozpočte sa opravia).

Ak budeme predpokladať, že tieto chyby sú neúmyselné, tak dôležitá a dôsledná kontrola rozpočtu pred uzavretím kontraktu tieto chyby dokáže odhaliť. Chybám predchádza aj kvalitná projektová dokumentácia.

9. Kauzalita lacnej stavby a drahej údržby.

Údržba a oprava stavby po jej dokončení je súčasťou nákladov, ktoré znižujú zisk z užívania diela. Existuje kauzálna súvislosť medzi lacnou výstavbou a drahou údržbou a naopak medzi drahou výstavbou a lacnou údržbou.² Dôvodom je použitie kvalitnejších riešení, ktoré majú vyššie náklady na obstaranie ale v konečnom a dlhodobom užívaní stavby vykážu nižšie náklady na údržbu. Príkladom môže byť použitie hrubšej tepelnej izolácie, ktorá je síce drahšia ale cena za montáž je podobná a počas prevádzky ušetrí náklady.

Analogicky sa použitie nevhodných ale lacných materiálov môže zhotoviteľovi vypomstiť na následných opravách a reklamáciách.

Skryté náklady v stavebníctve – pre zhotoviteľa

Tieto skryté náklady sú špecifické iba pre zhotoviteľa a netýkajú sa priamo investora. Vyplývajú z povahy právnickej osoby, samotného podniku.

• Organizačné náklady – podniková štruktúra môže byť neefektívna a jej systém nedokonalý. Príliš veľký alebo príliš malý manažment.
• Mechanizmy odmeňovania – odmeňovanie a trestanie pracovníkov ale aj ich podpora nemusí byť dostatočná. Pomer mzdy k výkonu.
• Kvalita pracovníkov – nízka kvalita riadiacich a výrobných pracovníkov.
• Kvalita práce – náklady na zvýšenie kvality a odstraňovanie nedostatkov.
• Čas výstavby – predĺženie času výstavby zo strany zhotoviteľa. Náklady na predĺžený pracovný čas.
• Bezpečnosť – náklady na BOZP, ochranu materiálu a strojov.
• Skrytý detail – malá ale významná poznámka alebo detail, ktorý sa ukrýva v projektovej špecifikácii a bol prehliadnutý. Často sa tento detail objaví až keď sa materiál spracováva alebo objednáva. Vtedy rastú náklady na odstránenie pochybenia a rýchle riešenie problému.
• Veľké sebavedomie – ide o konfirmačné skreslenie, konkrétne efekt nadmiernej sebadôvery. Osoby priamo zainteresované do projektu majú tendenciu podceniť náklady alebo termín výstavby a preceniť svoje schopnosti a znalosti. Optimistické čísla tieto osoby povzbudzujú aby preceňovali svoje schopnosti. Platí to hlavne pri veľkých projektoch. Treba si uvedomiť tendenciu preceňovania svojich schopností aj ďalších expertov a prebrať viac skepticizmu, ktorý odhady zreálni.³

Úvaha

Najdôležitejšie prvky pri kontrole skrytých nákladov sú (podľa dôležitosti¹): úroveň skúsenosti účastníkov, manažment, úroveň spolupráce, realizačná dokumentácia, organizačná štruktúra a priebežné platby (cash-flow).

Je morálnou povinnosťou každého zúčastneného subjektu upozorniť ostatných na situácie o ktorých má informácie, že môžu nastať. Medzi nekalými praktikami v stavebníctve sa niekedy objavuje jav, keď subjekt zatají možné problémy pred uzavretím kontraktu (v rozpočte sa pripraví na budúcu situáciu) a informuje investora o jave až po uzavretí kontraktu.

Skryté náklady v stavebníctve sú veľmi bežné. Ako všeobecne hovoria Murphyho zákony, ak sa niečo môže pokaziť, tak sa to aj pokazí. Určite si pre začiatkom výstavby pripravte väčší objem financií ako máte v pláne. Viď článok rozpočtová rezerva.

Referencie

1. Liu, Shuyang & Wu, Jiaye & Yue, Yue & Zhang, Yingqian. (2019). Analysis of Factors Affecting the Hidden Costs of Construction Projects Factor Analysis. OALib. 06. 1-8. 10.4236/oalib.1105665.
2. HAČKAJLOVÁ, Ludmila. Kalkulace a rozpočtování staveb. Praha : Vysoká škola ekonomická, 1998. 111 s. ISBN 978-80-7079-010-6.
3. DOBELLI, Rolf. The Art of Thinking Clearly. Londýn : Hodder & Stoughton, 2014. 336 s. ISBN 978-1-4447-9487-8. – kapitola 15

Obrázky

• Titulný Ilustračný obrázok: „Zmenárnici„, autor maľby Marinus van Reymerswale (16. storočie), Hermitage Museum
• Ilustračný obrázok: „Edinburgh Scottish Parliament„, autor obrázku Ad Meskens (2013), licencia CC, zdroj Wikimedia Commons